Kogo zawiódł frank szwajcarski
Wzrosty kursu franka szwajcarskiego, z jakimi mamy do czynienia w ostatnich tygodniach, są pierwszym dużym tąpnięciem na rynku od czasu rozpoczęcia w Polsce boomu na kredyty hipoteczne udzielane w tej walucie. Ryzyko kursowe znaliśmy dotychczas z ostrzeżeń doradców bankowych czy finansowych, a jego wystąpienie - i możliwe reperkusje - traktowane było jako coś, co nie będzie przesadnie dotkliwe dla gospodarstw domowych. Rzeczywistość okazała się inna. Lekcja z osłabiającego się złotego powinna być więc szczególnie cenna dla przyszłych zainteresowanych tą formą finansowania nieruchomości.
W ubiegłych latach około 80 proc. kredytów hipotecznych zaciąganych było we frankach szwajcarskich. Działo się tak ze względu na dużo niższy koszt miesięcznej raty, wynikający z różnicy w poziomach stóp procentowych w Szwajcarii i w Polsce, oraz bardzo niewielkimi różnicami w wysokości marż pomiędzy frankiem a złotówką w latach 2006 - 2008. Perspektywa stosunkowo niskiej raty w CHF przesłoniła większości kredytobiorców ryzyko wynikające z wahań kursowych.
W roku 2006, kiedy to rozpoczął się boom na kredyty w CHF, średnioroczny kurs franka wynosił 2,48 PLN; oznacza to różnicę 63 groszy czyli ok. 25 proc. w stosunku do poziomów, jakie notujemy obecnie. W konsekwencji kredyt w wysokości 300 tys. PLN, zaciągnięty w połowie 2006 roku, obecnie ma wartość 375 tys. (należy pamiętać, że przez pierwsze kilka lat w przypadku kredytów hipotecznych spłacamy głównie tzw. odsetkową część raty, natomiast część kapitałowa jest na poziomie minimalnym).
Dużym pocieszeniem dla spłacających te kredyty jest oczywiście obniżanie stóp procentowych przez bank Szwajcarii, a co za tym idzie spadek oprocentowania kredytu ( WIBOR 3M dla CHF spadł od 1.06.2006 z 1,44 do 0,54 obecnie), który częściowo rekompensuje wzrost kuru. W dużo gorszej sytuacji są osoby, które kredyt w CHF zaciągnęły czerwcu ubiegłego roku czyli w momencie, kiedy frank osiągał swoje minima czyli poziom 2,0 PLN. W takim przypadku zamiast zaciągniętych wówczas równowartości 300 tys. PLN spłacamy ponad 450 tysięcy.
Przy kredycie zaciągniętym w wysokości 300 tys. PLN i kursie franka na poziomie 2,45 - rata może zwiększyć się o ok. 160 złotych.
Kluczowym dla przyszłości kredytu zaciąganego w CHF jest oczywiście przyszłość kursu franka. Zakładając, że w perspektywie roku może on spaść do poziomu 2,70 - 2,75 PLN pamiętajmy, że stopy procentowe ustalone przez Bank Centralny Szwajcarii dotarły prawdopodobnie do poziomów minimalnych (0,52 proc.). Odmienna sytuacja jest w przypadku Polski. RPP ma przestrzeń do dalszych obniżek stóp procentowych. Zapewne więc, mimo możliwego powrotu kursu CHF do poziomów z października 2008, ze względu na wysokie marże kredytów w CHF a także bardzo prawdopodobne redukcje stopy procentowej w naszym kraju, kredyt złotowy na przestrzeni roku będzie z pewnością tańszy od zaciąganego w walucie szwajcarskiej.
Możliwe konsekwencje
Pierwszym i nader dotkliwym stukiem wysokiego kursu CHF jest, jak wyżej wykazano, wzrost wysokości raty kredytowej, lecz nie jest to jedyny problem z którym może spotkać się spłacający zobowiązania walutowe. Wzrost realnego zadłużenia sprawia bowiem, że zmianie ulegają parametry, na jakich zaciągany był kredyt, a to może powodować dodatkowe wymagania ze strony banku. Zmienia się bowiem stosunek finansowanej kredytem części nieruchomości w stosunku do jej wartości. Jeżeli nałożymy na to ewentualny spadek wartości nieruchomości, związany z wyceną rynkową, może się okazać, że kredytujący bank zwróci się o ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń. Jednak ten scenariusz wydaje się ostatecznością.
Obecny kurs CHF ma także konsekwencje dla osób pragnących sprzedać mieszkanie finansowane kredytem frankowym. Kalkulacje takiego przedsięwzięcia stają się nieopłacalne, jeżeli zważyć, że trzeba spłacić bankowi o kilkadziesiąt tysięcy więcej.
Lekcja na przyszłość
To co się wydarzyło w ostatnich tygodniach powinno być lekcją dla przyszłych kredytobiorców. Powinni oni uświadomić sobie, że symulacja wysokości rat kredytowych w momencie zaciągania kredytu jest istotnym, ale nie jedynym parametrem, jaki trzeba wziąć pod uwagę zaciągając pożyczkę walutową.
Jeżeli zaciągnięte zobowiązanie chcemy spłacić wcześniej, warto zdecydować się na złotówki. Różnice kursowe, rozłożone na przestrzeni kilkudziesięciu lat, nie będą z pewnością tak odczuwalne, jeżeli weźmiemy pod uwagę zmiany średniego kursu CHF, a dłuższa perspektywa czasowa z pewnością pozwoli na złagodzenie strat spowodowanych wahaniami kursowymi.
Podobnie sprawa ma się z zakupem mieszkań na cele inwestycyjne. Kalkulując taki krok trzeba pamiętać, że saldo kredytowe przy zmianach kursu waluty także się zmienia. Nawet przy korzystniejszej w danym momencie raty w CHF, warto zdecydować się na bezpieczniejsze złotówki.
Jaka przyszłość kredytów w CHF
Nie ma raczej możliwości, żeby kredyty w szwajcarskiej walucie zniknęły z rynku. Co prawda wprowadzone ostatnio przez dużą część banków obostrzenia spowodowały, że stał się on znacznie mniej dostępny, jednak kredyty takie są nadal w Polsce udzielane. Ponadto z banków docierają sygnały o możliwości powrotu do oferty CHF na lepszych warunkach. Zapewne na rynku będzie 5 - 6 podmiotów wyspecjalizowanych właśnie we franku, a patrząc na obecne poziomy kursowe może być wielu chętnych do skorzystania z takiej oferty.