Zgłoś ofertę do BON WILK

Zadzwoń teraz do BON WILK

Nieruchomości Poznań - mieszkania sprzedaż.

Ogłoszenia - sprzedam mieszkanie, domy,

lokale, mieszkanie w Poznaniu.

 

 

A A A

Wtórny rynek nieruchomości w Polsce - raport

Analizując zmiany cen na rynku nieruchomości, które miały miejsce w ciągu ostatnich trzech miesięcy ciśnie się na usta pytanie o granicę, barierę wzrostu. Zwyżka średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie o niemal 25% w czerwcu w porównaniu z marcem, czy 16.3% we Wrocławiu, są zaskakujące nawet dla analityków rynku i agentów nieruchomości z długoletnim stażem. Serwis nieruchomości szybko.pl przygotował raport o stanie wtórnego rynku nieruchomości w II kwartale 2006 roku.

Bez żadnej przesady można powiedzieć, że ceny rosły z tygodania na tydzień, a interesujące oferty znikały jak świeże bułeczki. Złożyło się na to kilka przyczyn, a można pokusić się o stwierdzenie iż w znacznej mierze były to nowe wprowadzane i dopiero planowane regulacje prawne. Próbując odpowiedzieć na pytanie o górną granicę cen nieruchomości w Polsce nie pozostaje nic innego jak obserwować rynek w krajach Unii Europejskiej. Oczywiście jesteśmy jednym z najbiedniejszych członków Wspólnoty. Niemniej jednak można dokonać analizy porównawczej i tak np.: ceny żywności w Polsce już w tej chwili osiągnęły 50% wysokości średnich cen unijnych. Nieruchomości zaś pozostają nadal od 6 do 8 razy tańsze. Jeśli ceny nieruchomości mają doszusować do porównywalnego poziomu jak żywność, czyli do 50% cen unijnych, to trzeba jasno powiedzieć że pole dla wzrostu jest ogromne!

Jaki jest zatem obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W poprzednim kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 14.52% wzrost w skali kwartału. Tym jednak razem to nie stolica jest liderem. W niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie. W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekody: najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13% wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyly poziom cen w Warszawie. O ponad 16% wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znajduje się w chwili obecnej na 3 miejscu najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 8.48% i 5.51%.

Przyczyny tak dużej dynamiki wzrostu cen w tym kwartale to: standardowo już przywoływana luka podażowa (przewaga popytu nad podażą). Niestety nic nie wskazuje na to aby miała się ona w najbliższym czasie zmniejszyć. Przedwyborcze plany PiS, budowy 3 mln mieszkań w ciągu najbliższych 8 lat, okazały się być tradycyjną "wyborczą kiełbasą". Przygotowywany program wspierania budownictwa mieszkaniowego nie spotyka się z przychylnymi ocenami ekspertów i specjalistów z branży. Ze względu na wprowadzane tam definicje budownictwa społecznego, postawione bariery kwotowe i wielkościowe, prognozuje się wręcz iż może on doprowadzić do realizowania inwestycji o celowo obniżonym standardzie i nieatrakcyjnych lokalizacjach - czyli niskich kosztach. Dodatkowo koniunkturę podgrzewają propozycje legislacyjne: wzrost podatku VAT z 7 do 22% od 2008 już teraz generuje wzmożony popyt, a niewątpliwie jeśli nastąpi ta podwyżka, to jej koszt zostanie wliczony do ceny metra kwadratowego i tym samym spowoduje kolejny wzrost cen. Kolejna propozycja zmian podatkowych dotyczących nieruchomości to zastąpienie 10% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości, 19% od zysku (od 1 stycznia 2007). Przy czym zniesione zostaną wszelkie dotychczasowe ulgi i zwolnienia. Także te zmiany zostaną z dużym prawdopodobieństwem wliczone przez sprzedającego do ceny transakcji.

 

W bieżącym kwartale największy wpływ na wzrost cen miał jednak zupełnie inny czynnik. Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego wprowadził nowe regulacje dotyczące kredytów walutowych. Kredyty stały się, w ostatnim czasie, głównym źródłem finansowania zakupu mieszkania. Polacy tylko w 2005 roku zaciągnęli 24 mld. złotych w kredytach hipotecznych. Jest to nadal niewielka kwota w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej, bo stanowi jedynie 5% PKB, podczas gdy w Niemczech jest to 55%, w Wielkiej Brytanii 75%1. Analitycy Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową szacują że w kolejnych latach liczby te wzrosną do 58 mld. w 2006, 71 mld. w 2007, 86 w 2008 i 103 w 2009. Znamienną cechą polskiego rynku kredytowego była przewaga kredytów udzielonych we frankach szwajcarskich - najtańszych na rynku. Są to oczywiście kredyty obarczone wyższym ryzykiem w porównaniu z kredytami złotówkowymi i właśnie owo ryzyko, sposób jego kalkulowania i przedstawiania oferty kredytobiorcy są przedmiotem „Rekomendacji S” wydanej przez GINB. Reakcją na obostrzenia wprowadzane od 1 lipca 2006 był ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w maju i czerwcu. Przełożyło się to na wzrost popytu na nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen. W Krakowie ceny w maju wzrosły w stosunku do kwietnia o 11.16%, a w czerwcu o 12.8% w porównaniu z majem. Rekordowe wzrosty zanotowały następujące miasta: Wrocław o 8.73%, Kraków 12.8%, Warszawa 6.38% i Poznań 6.12%.



W kolejnych miesiącach bardziej rygorystyczne zasady udzielania najniżej oprocentowanych kredytów walutowych oraz rekordowa liczba kredytów udzielonych w maju i czerwcu mogą czasowo zmniejszyć na nie popyt. Dodatkowo ograniczona zostanie możliwość udzielania kredytów oraz wysokość kwot w przypadku grupy najmniej zarabiających klientów banków. Znajdzie to swoje odzwierciedlenie w popycie na nieruchomości. Nie zostanie on jednak ograniczony tak drastycznie aby mogło to w znaczący sposób wpłynąć na ceny. Najprawdopodobniej w miesiącach letnich nastąpi stabilizacja cen.

Obrót nieruchomościami w największych miastach Polski



Warszawa



W II kwartale 2006 Warszawa, podobnie jak pozostałe aglomeracje, zanotowała bardzo wysokie wzrosty cen nieruchomości na rynku wtórnym. Wzrost w ciągu całego kwartału wyniósł 14,52%, a średnia cena bezwzględna w czerwcu osiągnęła 6 101 złotych. Oznacza to bezwzględny wzrost od marca do czerwca o 886 złotych. Mimo imponujących wartości nie są to tym razem najwyższe wskaźniki. Jeśli chodzi o zależność ceny od wielkości nadal najwyższe ceny osiągają mieszkania 2 i 1 pokojowe. Właśnie najpopularniejsze 2 pokoje o wielkości około 50 metrów (stanowią 36% ofert serwisu) przekroczyły barierę 6 tys jako średniej kwartalnej ceny. W praktyce oznacza to, że za atrakcyjnie zlokalizowane 2 pokoje płaci się znacznie więcej. Mieszkania 1, 2 i 3 pokojowe w ciągu kwartału zyskały 8-9% swojej wartości. Na wyższy średni wzrost składają się szybciej rosnące ceny dużych mieszkań. W I kwartale średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniu 1 pokojowym była o 20% wyższa niż w dużym 5 pokojowym mieszkaniu. W II kwartale ta dysproporcja została niemal zniwelowana i wynosi nieco ponad 5%.



Jeśli chodzi o charakterystykę zależności ceny od dzielnicy pozostała on podobna jak w poprzednich okresach. Najpopularniejsze Śródmieście, Mokotów, Żoliborz przekroczyły poziom 7 a nawet 8 tys. złotych za metr kwadratowy. Dysproporcje pomiędzy poszczególnymi dzielnicami Warszawy są szczególnie głębokie. Średnie ceny w przypadku takich dzielnic jak Tarchomin, Targówek czy Bródno wynoszą zaledwie nieco ponad 50% najwyższych cen warszawskich.

Poznań



W I kwartale Poznańskie nieruchomości - nieruchomości wielkopolska jak jedyny nie zanotował wzrostu cen, ale już w II kwartale ogólnopolska gorączka zakupowa udzieliła się nawet oszczędnym Poznaniakom. Nie należy się specjalnie dziwić, w niemal wszystkich mediach można spotkać informacje o korzyściach jakie może przynieść inwestycja na rynku nieruchomości, przy bardzo minimlanym ryzyku. Poznań w chwili obecnej w związku z tym, iż ceny są tu najniższe spośród analizowanych miast, ma poptencjał na szybki wzrost. Motorem napędowym, w przypadku stolicy Wielkopolski, mogą zostać nasi zachodni sąsiedzi. Lokalizacja w pobliżu granicy, budowana autostrada, dobre połączenie z Berlinem mogą skusić niemieckich inwestorów. Ceny, które często stanowią jedynie 50% cen warszawskich czy krakowskich a są niemal symboliczne w porównaniu z niemieckim rynkiem nieruchomości, będą niewątpliwym magnesem i gwarancją dużej zyskowności inwestycji.



Nieco odmiennie kształtuje się w Poznaniu zależność ceny od wielkości mieszkania. Najdroższe są tu kawalerki, a dwa pokoje można kupić o 250 złotych taniej za każdy metr. Najwięcej za metr kwadratowy zapłacimy na Starówce, w Centrum i na Łazarzu. Pozostałe ceny oscylują w granicach 3 300-3 500 za metr i tylko takie dzielnice jak Górczyn i Rataje nie przekroczyły jeszcze granicy 3 tys.

Wynajem



II kwartał nie jest okresem natężonego ruchu na rynku wynajmu mieszkań. Najwięcej transakcji, szczególnie w dużych ośrodkach akademickich, przypada na sierpień i wrzesień, kiedy mieszkań szukają studenci. W związku z tym ruchy cenowe odnotowane w II kwartale są raczej niewielkie i odnotowuje się nieco więcej spadków. We wszystkich miastach obniżyły się ceny mieszkań 2 pokojowych. Nieznaczne spadki miały miesjce w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie, a odpowiednio o 12 i 13% zmalały koszty wynajmu w Gdańsku i Poznaniu. Mieszkania 2 pokojowe cieszą się największą popularnością wśród kupujących. Osoby które dokonują zakupu w celach inwestycyjnych oraz pod wynajem najczęściej wybierają właśnie lokale 2 pokojowe. Skutkuje to stosunkowo dużą podażą tego typu mieszkań na rynku wynajmu. W serwisie www.szybko.pl stanowią one 40% ofert. Tak wysoka podaż jest w stanie zaspokoić rynkowy popyt, a równowaga między podażą a popytem gwarantuje stabilność i realność cen.



Zgodnie z przewidywaniami w II kwartale nadal rosły ceny wynajmu we Wrocławiu. Zwiększony popyt generowany przez migrujących do Wrocławia pracowników kolejnych inwestycji, spowodował, że koszty wynajmu zrównały się, a nawet przekroczyły ceny krakowskie. Możliwe są dalsze wzrosty powodowane ograniczoną podażą mieszkań. Z drugiej aby spełnić oczekiwania najemców - często obcokrajowców - wzrośnie standard wynajmowanych mieszkań a zatem także ich cena.



Największe spadki cen w II kwartale od 5 do 14% miały miejsce w Poznaniu. W związku z tym iż rynek nieruchomości w stolicy Wielkopolski jest obecnie najbardziej stabilnym w skali kraju, można uznać, że spadki te są efektem sezonowości.



Tabela numer 12 prezentuje średnie metraże wynajmowanych nieruchomości. Na podstawie tych danych można wnioskować jakie są standardy w danym mieście. Największe mieszkania oferowane są w Warszawie, najmniejsze we Wroclawiu i Gdańsku. Różnice są znaczne: mieszkanie 2 pokojowe w Warszawie jest o 8 metrów większe niż w Gdańsku – czyli niemal o wielkość 1 pomieszczenia.



Oprócz czynników o charakterze czysto rynkowym, na ceny wpływają także odgórne regulacje rządowe. W 2007 roku planowanych jest szereg zmain podatkowych dotyczących obrotu nierychomościami, które dotkną także rynku najmu mieszkań. Planowane jest zniesienie możliwości wyboru sposobu opodatkowania przychodów z najmu. Obecnie wynajmujący ma możliwość opłacania należnego podatku w formie ryczałtu 8.5% od przychodów do kwoty 17 514,80 zł a nastepnie 20%. Drugą formą jest rozliczanie się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych, czyli według stawek 19,30 i 50%. Jakie będą następstwa tej decyzji? Już teraz szacuje się, iż tylko niewielka część wynajmujących dokonuje tego w sposób oficjalny. Można przewidywać, że liczba ta jeszcze wzrośnie. Kolejnym następstwem tych regulacji będzie wzrost cen, gdyż wynajmujący niewątpliwie zechcą przenieść ciężar podwyżki na najemców.

Poznań i Wrocław



Rosnąca liczba ogłoszeń w serwisie szybko.pl, a co za tym idzie większy zasób danych pozwoliła na przedstawienie zmian kosztów wynajmu w poszczególnych miesiącach II kwartału także w Poznaniu i Wrocławiu.



We Wrocławiu rynek nieruchomości przeżywa okres prosperity związanej z dynamicznym rozwojem miasta. Zwiększony popyt na mieszkania do wynajęcia już spowodował, iż w raknigu najdroższych miast polskich Wrocław zajął 2 miejsce po Warszawie. Dalszy wzrost cen jest niemal gwarantowany. Nie można wykluczyć, iż osiągną one nawet wyższy poziom niż w Warszawie, a to ze względu na zdecydowanie mniejszą podaż mieszkań. Mimo oczywistych niedoborów Warszawa była i jest miastem, w którym realizowanych jest najwięcej inwestycji. Wrocław zaś plasuje się ostatnim miejscu wśród największych polskich miast, jeśli chodzi o liczbę nowych mieszkań oddanych do użytku.2



Zarówno ceny jak i koszty wynajmu w Poznaniu należą do najstabilniejszych spośród analizowanych aglomeracji. Są one średnio o 20% niższe w porównaniu z innymi miastami.

Źródło: www.egospodarka.pl

tytuł : Wtórny rynek nieruchomości w Polsce - raport

oprac. : eGospodarka.pl